吉林快三微信图群:起步中的養老地產趨向專業化

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 近期國務院發布《關于加快發展養老服務業的若干意見》中要求:2020年末全國社會養老床位數將達到每千名老年人35-40張,而目前我國每千名老人的社會養老床位數約為20張,發達國家為40-80張。而根據聯合國預測,我國2020年60歲以上老人2.42億,國發【2013】35號文對“機構養老”床位需求的預測為741萬,扣除2012年已有的381萬張床位,則八年要建360萬個床位,平均每年45萬個床位。

    養老地產是指專門為老年人養老需求而開發的有針對性的地產產品,其與普通住宅主要的區別在于專門針對老年人這一特定的消費群體,且根據老年人的生理特點在產品設計上側重醫療看護、老年活動中心等配套設施,從娛樂、學習、交往、情感等各方面來滿足老人的心理需要。相較傳統的養老院,養老地產在規模上更大,所參與的機構更加專業化。

    近日,中國指數研究院發布一份名為“我國養老地產發展趨勢及開發策略研究”。報告指出,養老地產具有產業鏈長、涉及領域廣的特點,這一領域的主要投資者包括養老服務機構、地產開發商、保險公司以及境外投資者等,涉及產業涵蓋居住、護理、醫療、文體、餐飲服務等。同時養老地產項目前期需耗費大量資金,且投資回收期較長。總體來看,其核心屬性是“養老”而不是地產開發,決定其面臨一系列開發難點。

    【他山之石】

    國外養老地產建立在“先富后老”基礎上,美國依靠成熟的資本運作和專業化分工,日本借助“介護保險制度”和優惠政策,隨著我國市場制度的完善,兩國模式將是未來發展方向。

    美國主要依靠“以房養老”

    美國養老主要包括居家養老和社區養老兩大類,其中70%的老人選擇“以房養老”家庭養老方式—老人擁有自己的住宅,并將其多余部分出租,租金用于養老。

    美國自上世紀40年代起就已進入老齡化社會,1960年,美國65歲以上人口占比達到9%,步入老齡化社會??⑸藾el Webb于1960年開發的太陽城開始銷售,意外獲得成功,在某種程度上可看做是美國養老地產的發端。70年代,政府推出“401K計劃”,養老金運作開始完全的市場化,養老制度逐步完善,為養老地產發展奠定了良好的社會保障基礎,養老金“三支柱”建立。80年代抵押貸款違約保險的發展推動了私人資本大量涌入養老地產領域。90年代REITS和CMBS的發展也為養老地產的發展提供更多的資金來源。經過50多年的發展,目前美國的養老地產細分市場成熟,形成了由開發商、運營商、房地產投資基金(REITs)和私募基金共同構建的一個完整金融生態鏈,項目管理者與擁有者相分離。

    美國養老地產經歷了長期的市場發展,已進入穩定發展時期,由建筑商、投資商和運營商形成一個完整的融資、建設、運營的市場化體系,偏重以成熟的市場化運作來解決養老問題。養老地產的開發商,通常是由其他類型的開發商演化而來,他們根據運營商或投資商的要求為其定制開發養老社區,然后按事先約定的價格賣給運營商或投資商,在這一過程中,運營商或投資商以擔保等形式為開發商提供一定程度的融資便利和財務安排。之后投資商在持有物業期間將以凈出租或委托經營的方式將物業交由專業運營商管理。總體來看,投資商、開發商與運營商的角色分離趨勢日益顯現,而金融?;兇式鴣殺鏡納仙鈾倭蘇庵智魘?。

    從整體盈利產生方法來看,除大部分活躍長者社區或老年公寓是采取出售方式獲取利潤外,其他養老社區如生活自理型和協助型社區則主要靠收取一定租金盈利,CCRC社區是收取一次性入會費和每月的服務費。

    日本“高福利養老”

    與美國不同,日本主要依靠的是高福利養老政策以及低融資成本推動市場迅速做大

    2000年日本政府推行介護保險制度,大量私人資本開始陸續進入養老住宅行業。“介護保險制度”是國家福利性保險制度,集醫療、護理、家政服務為一體,25歲起開始繳納介護保險金,到65歲以后可以使用保險費,老人進入護理機構產生的費用90%由國家和保險公司支付,個人僅承擔10%。介護保險制度解決了高齡老人的養老費用支付問題,很大程度上促進了日本養老地產的發展。養老機構合作開發和持有運營是日本養老服務的主要模式,介護服務商是養老機構開發運營的核心主體,優惠的財稅、金融政策提供低成本資金。

    小型化、持有化、精品化

    主要存有居家養老和社區養老兩種方式,項目小型化,產品精品化。日本有非常多的老人選擇居家養老,開發商很早就開發出老少兩代在生活上適度分離的“兩代居”和通用住宅,“兩代居”可以讓老年人和子女生活在一起,但適度分離,例如同居寄宿型和同居分住型等;通用住宅是指在房屋建造初期就將老年人的需求考慮進來,老時可對房屋進行適老化改造。對于社區養老來說,日本老年住宅分為提供護理的“機構設施”和不提供護理的“住宅”兩大類。項目體量均不大,在產品上充分做出適老化設計,堅持走小型化、精品化的路線。

    日本的養老地產除類似于兩代居、通用住宅采取銷售方式獲取利潤外,大多以出租為盈利方式。其中機構設施類一般收取一次性入住費和每月月金,住宅類一般只收取月金。“收費老人住家”在老人入住時,需要一次性繳付一筆入住金以購買房屋和公共設施的使用權,入住金的計算方式是根據入住老人的年齡、健康狀況、當地平均壽命等各種可能影響老人入住期長短的因素來預測老人從入住至故去的期限,之后再每月支付服務費。前期收取的大筆入住費讓企業的資金快速回流,在很大程度上減輕開發商的資金壓力,回收的資金可用于后期設施的建設等。

    【我國養老仍處于起步】

    近10年我國對養老事業愈加重視,相繼出臺老齡事業發展的中長期規劃,包括養老事業的行業標準,鼓勵民資進入養老產業等,并于2013年9月出臺《關于加快發展養老服務業的若干意見》,明確我國養老服務業的發展定位及最終目標,是指導養老服務業發展的綱領性文件。而我國目前養老立法仍處于起步階段,未來仍有待建立健全行業標準和養老金稅收優惠的相關政策。

    2014年1月,民政部、發改委聯合發出通知《關于開展養老綜合改革試點工作》,相關鼓勵措施包括1)土地:要求將養老服務設施建設用地納入城鎮土地利用總體規劃和年度用地計劃,可將閑置的公益性用地調整為養老服務用地。2)稅收:對養老機構提供的養護服務免征營業稅,對非營利性養老機構自用房產、土地免征房產稅、城鎮土地使用稅,對符合條件的非營利性養老機構按規定免征企業所得稅。3)手續:支持社會力量舉辦養老機構,在資本金、場地、人員等方面,進一步降低門檻。4)鼓勵民營、境外資本投資養老服務業。

    常住養老和候鳥式養老

    我國目前的養老模式主要為常住養老和候鳥式養老兩種模式。常住養老又細分為居家模式、社區模式,該模式使老年人可以在相對熟悉的環境中養老,并獲得相應的養老服務。而候鳥式養老通常為異地養老,該模式可滿足老年人旅游養老、度假養老等多重需求,在休閑之余引入醫療、保健、康復等服務。隨著觀念的變化以及家庭規模的縮小和結構變化,家庭養老功能不斷弱化,對專業化養老機構和社區服務的需求與日俱增。

    對于居家養老來說,最好的模式是將住宅進行適老化設計,居住功能占主導,主要面向的是具備獨立生活能力的活躍老人。對于社區養老來說模式的拓展性較多,可專門開發養老公寓、在新建小區中專門配建養老公寓甚至建設全齡化社區,或者是開發一個綜合性的養老社區,涵蓋養老產業鏈各個環節。對于機構養老來說,客戶選擇的核心在于醫療資源,可開發建設醫養結合社區。對于度假養老模式來說,在滿足養老需求之余,還可引入養生、休閑、娛樂等服務。

    適合養老地產的三類城市

    根據養老市場需求,養老地點可分為本地養老和異地養老兩種,異地養老又可分為周邊城鎮養老和全國目的地養老。對應于本地養老,我們認為城市老年人口數量及其支付水平、養老意識是城市選擇的關鍵因素,因此針對這一類應該挑選那些高老齡化、經濟發達的城市,如北京、上海;生態環境、健康資源、生活成本以及交通通達性是選擇異地養老的主要影響要素;對于周邊城鎮養老來說,其需地處大城市周邊,自然資源出色,若是具備溫泉、富硒等健康長壽資源則更佳,交通便利也是必備;對于全國目的性的養老而言,差異性的氣候條件、強勢的自然景觀和集休閑、娛樂、養生、養老于一體是最大的特點,如杭州、青島、三亞等。

    對于以上三類型的城市,養老客戶選擇的理由均不相同,因而具備各自不同的特點以及相應的掣肘。在老齡化程度高的發達城市,客戶養老理念、對于醫療服務的需求、支付水平等決定了市場空間比較廣闊,但是這類城市的土地資源也相對比較有限。若是利用舊城改造項目建設養老地產,可能面臨著項目定價高的問題,無形中會抑制部分需求;而若是在遠郊地區,項目周邊的生活設施、醫療資源等缺乏,老年人將與社會隔絕,在大城市的周邊小鎮同樣面臨類似的問題。而若是養生養老項目,季節性強,設施和服務的使用率低,運營的空間相對較低。

    養老地產要求更專業

    養老地產近幾年在房地產行業中也鬧出了不小的聲響,但事實上,并不是所有的開發商都有能力去做這個。要搞養老地產,對于盈利能力和運營能力的考量需要更高。

    養老地產對于專業要求較高,需要了解客戶的詳細信息,后續提供的專業管理服務更為重要。在美國,養老地產開發經營模式成熟,租金穩步增長,資本收益率在10%上下。而在我國,養老地產剛剛起步,行業標準未確立,政策法規未完善,涉及的房企、險企甚至是專業養老機構,均尚未找尋到較好的盈利模式,各模式或多或少都存有問題。比如親和源采用的會員制給現金回流帶來一定壓力,為獲得資金流,只能選擇出售部分公寓產權和其他項目。目前已經開始運營的養老項目經營模式主要有出售、租賃會員制和出售租賃結合三種。3種盈利模式對于養老地產的不同參與者來說具有不同的吸引力。

    采用出售模式的養老地產項目一般在住宅項目中開發符合老年人需求的養老型住宅,例如無障礙設計、配套老年療養中心或者幾家老年服務機構等,再類似于普通住宅那樣推出市場出售使用權。該種方式的投資回報周期短,運營模式與一般房地產相似,對開發商的專業要求相對較低,但養老地產配備的設施使得其投資收益會低于普通商品住宅。另外房屋的購置成本較高,市場需求不定。這種模式適合帶有老年人的家庭客戶與活躍健康長者。

    無論是保利的西塘越還是萬科的隨園嘉樹項目,這些養老地產項目大多在項目的配備上,更多考慮到養生養老的需要,而增設了許多的康復療養中心。項目多背靠大型的養生、度假社區,消費者更多的是看中項目提供的高端養生服務,而非現階段的養老功能。這些項目大多處于核心城市的輻射范圍,由于地理位置優良,居住環境優美,項目銷售狀況良好,投資回報快。萬科的隨園嘉樹項目開盤即售罄,但購買者多是40多歲的青壯年,為日后養老做準備,其對實踐的借鑒價值有待挖掘。

    養老地產開發商也有不出售項目資產,而通過收取租金或會費讓使用者享受提供的各類專業服務,此之謂租賃或會員制模式。這種模式的養老項目面對的受眾一般是具有高收入、高學歷、比較活躍的老人,他們比較能接受專業服務,支付能力與意愿也要高于平均水平的客戶。從屬性來看,這類養老地產項目比較符合養老地產定義,收益持續穩定。

    此外,有些養老地產項目開發商通過銷售一部分老年住宅產品及出租剩余部分老年住宅產品和持有配套物業,獲得銷售利潤和提供服務利潤。出售與租賃相結合的運營模式相對較靈活,能夠滿足老人的多樣化需求。而通過前期銷售回籠資金來投入下一階段物業運營中,對企業的資金壓力相對較小,但是由于部分租賃形式的存在,又對開發商的專業能力和運營能力提出了更高挑戰。

    中國指數研究院的報告指出,不同城市可開發產品的差異較大,不同的產品、開發模式可匹配的運營盈利模式也不盡相同。養老地產項目從最初的項目定位、選址,到中期的開發、產品設計,乃至后期的運營、盈利,是基于客戶需求與開發目標相結合的體系。

    對于在發達城市中心或者近郊開發的地產項目,可開發的產品多樣,針對健康活力老人和需照看的半自理老人都可涉及。對于小規模的配建老年公寓或者是全齡化社區而言,養老的功能只是其中的附屬項,適合采取類似普通住宅的銷售路徑。醫養結合和綜合性養老社區則更為看重提供的養老服務和醫療服務,配套的核心設施和服務均要與老年群體掛鉤,適合企業以提供增值服務盈利。而對于異地養老來說,生態環境是核心,因而可采取銷售與租賃/會員制相結合的方式,通過服務費用和銷售物業費用提升利潤。

 

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